Theo quy định, đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai.
Còn nhiều băn khoăn
Trao đổi với DĐDN, các chủ đầu tư đều kỳ vọng đây là chính sách mới “gỡ vướng” cho bài toán định danh condotel vẫn chưa có lời giải những năm qua. Tuy nhiên, luật sư Lê Văn Hồi – Giám đốc Công ty Luật My Way lại cho rằng các chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng chớ vội mừng, quy định trên không mặc nhiên cấp giấy chứng nhận cho Condotel.
Theo luật sư Hồi, điều kiện cần là “nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản”. Mặc dù trong điều khoản cũng ghi nhận là chủ đầu tư chịu trách nhiệm về việc này nhưng các vấn đề pháp lý phát sinh sẽ còn đó.
“Vì chúng ta đang hoàn hiện pháp lý cho một vấn đề đang tồn tại. Thứ nhất là cơ quan nào có trách nghiệm trong việc xác định “đủ điều kiện” cho các dự án này. Bên cạnh đó, như căn hộ chung cư (sản phẩm gần condotel nhất) thì có thủ tục thông báo đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, condotel thì không có thủ tục này. Vậy như nào thì được coi là “đủ điều kiện”. Thứ hai là nếu không đủ điều kiện thì sẽ ra sao? Liệu rằng sẽ có hàng chục, trăm nghìn căn hộ condotel ở trong tình trạng chờ cấp sổ như Đá Vọng Phu” – LS Lê Văn Hồi phân tích.
Đưa condotel về khung pháp luật
Trong khi đó, luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TP HCM cho rằng theo quy định mới bổ sung của Nghị định 10/2023/NĐ-CP vào khoản 5 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nhưng thực tế Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc cấp giấy chứng nhận toàn bộ công trình cho chủ đầu tư.
Tại nội dung bổ sung khoản 4 Nghị định 01/2017/NĐ-CP với cách ghi chi tiết cho từng hạng mục công trình. Tuy nhiên, Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định cấp giấy chứng nhận riêng cho từng hạng mục thì chưa rõ ràng, dễ áp dụng sai.
Theo luật sư Phượng, với quy định bổ sung khoản 5 Điều 32 tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP thì mang tính thừa và không hợp lý. Vì các công trình hợp pháp đều được đăng ký quyền sở hữu, đâu chỉ mỗi công trình có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch, điều đó dẫn dắt đến cách hiểu sai là dự án du lịch thì được cấp giấy chứng nhận, còn các dự án khác thì không được cấp giấy chứng nhận. Điều này cũng tạo ra sự không thống nhất trong hệ thống pháp luật.
Cũng theo luật sư Phượng, với quy định sửa đổi Điều 72 tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã đưa về những vấn đề cơ bản ban đầu mà trước đến nay đều né tránh, dự án condotel có phải là dự án kinh doanh bất động sản không?
Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 chỉ quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Nghị định 02/2022/NĐ-CP đều không có quy định để xác định dự án nào là dự án kinh doanh bất động sản. Thậm chí dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản hiện nay vẫn còn chưa có quy định xác định về dự án kinh doanh bất động sản.
Vị chuyên gia cho biết, thực tế nhiều dự án du lịch hiện nay chỉ được quyết định chủ trương đầu tư, cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư có căn cứ theo Luật Du lịch mà không căn cứ theo Luật Kinh doanh Bất động sản, có mục tiêu là hoạt động du lịch. Các chủ đầu tư thường đăng ký bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản vào ngành nghề kinh doanh nhưng không phải là mục tiêu hoạt động của dự án.
“Cho nên với quy định sửa đổi Điều 72 tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP thì vẫn làm cho các địa phương khó cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ condotel của các dự án du lịch vì không xác định được các dự án này đã đăng ký đầu tư không theo Luật Kinh doanh Bất động sản” – theo luật sư Phượng.
